Rénovation globale : peut-on réellement mesurer un retour sur investissement ?

Depuis plusieurs années, la rénovation globale s’impose comme une réponse incontournable aux défis énergétiques et environnementaux. Face à la hausse des coûts de l’énergie, aux obligations réglementaires (Décret tertiaire, Décret BACS, RE2020…) et à la volonté croissante de réduire les émissions de CO₂, de plus en plus de bailleurs, d’entreprises et de collectivités s’engagent dans cette voie. Mais une question revient systématiquement lors des premières réflexions : une rénovation globale est-elle vraiment rentable ? Et surtout, peut-on en mesurer objectivement le retour sur investissement (ROI) ? 

Une rénovation globale, qu’est-ce que c’est ? 

Une rénovation globale consiste à traiter l’ensemble des postes de consommation énergétique d’un bâtiment dans une approche cohérente : isolation de l’enveloppe, menuiseries, chauffage, ventilation, production d’eau chaude, éclairage, régulation, voire production d’énergie renouvelable (photovoltaïque, solaire thermique…). 

Contrairement à une rénovation partielle (qui se limite à un ou deux lots techniques), la rénovation globale vise une optimisation systémique : chaque action est pensée en interaction avec les autres pour maximiser l’efficacité énergétique et le confort. 

Cette approche permet d’éviter les effets rebonds (ex : surdimensionnement du chauffage après isolation) et d’assurer la pérennité des investissements. Mais elle implique également un coût initial plus important d’où l’importance de bien mesurer le retour sur investissement. 

Un ROI qui dépasse la simple économie d’énergie

Le retour sur investissement ne se limite pas aux kWh économisés ; il inclut un ensemble de bénéfices indirects, parfois difficiles à chiffrer, mais pourtant réels et stratégiques : 

• Valorisation patrimoniale : un bâtiment rénové, mieux classé sur l’étiquette DPE, voit sa valeur de revente ou locative augmenter sensiblement. 

• Amélioration du confort : température plus stable, réduction des courants d’air, meilleure qualité d’air intérieur, baisse du bruit. 

• Réduction des coûts d’exploitation et de maintenance : remplacement des systèmes vétustes, simplification des régulations, prolongation de la durée de vie des équipements. 

• Conformité réglementaire : anticipation du Décret Tertiaire ou des obligations environnementales évite des pénalités futures. 

Des gains énergétiques réels… mais variables selon le contexte 

Les études et retours d’expérience montrent qu’une rénovation globale bien conçue permet en moyenne une réduction de 40 à 60 % des consommations énergétiques (Source : ademe.fr – publications sur la rénovation globale et le décret tertiaire). 
Cependant, ces résultats dépendent de nombreux facteurs : 

• L’état initial du bâtiment (isolation, systèmes CVC, étanchéité). 

• Le climat et l’exposition géographique. 

• Le niveau de performance visé (étiquette C, B ou A). 

• L’usage du bâtiment (tertiaire, enseignement, santé, résidentiel collectif…). 

• La rigueur du suivi post-travaux. 

Dans certains cas, le ROI strictement financier peut atteindre 10 à 15 ans, mais la valeur créée (patrimoniale, réglementaire, opérationnelle) se manifeste bien avant. 

Un projet tertiaire typique peut ainsi générer 25 à 35 % d’économie dès les premières années (ADEME – Rénovation énergétique des bâtiments tertiaires – Panorama et retours d’expériences, 2022.). 

Les leviers financiers : aides, CEE et amortissement  

La rentabilité d’une rénovation globale dépend largement de la mobilisation des dispositifs financiers disponibles. 

Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) constituent un levier majeur : ils permettent de financer partiellement les travaux selon le volume de kWh cumac économisés. Les aides publiques comme MaPrimeRénov’, les prêts à taux bonifiés ou les subventions des collectivités locales peuvent également réduire significativement le reste à charge. 

Au-delà des subventions, il est essentiel d’intégrer une logique de coût global : le calcul du ROI doit prendre en compte les économies générées sur les charges, les frais de maintenance, les coûts d’exploitation et la valorisation du bien.  

Le rôle central de la mesure et du suivi de la performance 

Mesurer un ROI fiable, c’est d’abord mesurer la performance réelle. Pour cela, la mise en place d’un système de suivi énergétique est indispensable : sous-comptage, Gestion Technique du Bâtiment (GTB), supervision ou plateforme de monitoring. 

Ces outils permettent de : 

• Suivre les consommations en temps réel et par usage ; 

• Identifier les dérives et anomalies de fonctionnement ; 

• Ajuster les réglages pour maximiser les gains ; 

• Vérifier la conformité avec les objectifs du décret tertiaire. 

Sans cet accompagnement post-travaux, la performance énergétique reste théorique et le ROI devient approximatif. C’est pourquoi de plus en plus de maîtres d’ouvrage incluent dans leurs marchés de rénovation un contrat de performance énergétique (CPE), garantissant des résultats mesurables sur la durée. 

Une approche stratégique avant tout 

La clé de réussite d’un projet de rénovation énergétique réside également dans le choix des partenaires. Le marché regorge d’intervenants spécialisés : bureaux d’études, installateurs, sociétés de maintenance, prestataires en financement, auditeurs, etc.  
 
Cependant, faire appel à une multitude d’acteurs peut vite devenir contre-productif :  
 
- coordination complexe,  
- responsabilités mal définies,  
- délais rallongés,  
- et, inévitablement, coûts plus élevés.  
 
Il est donc préférable de confier le projet à un acteur unique (ou à un groupement structuré sous la responsabilité d’un mandataire principal) capable de piloter l’ensemble des étapes, de la conception à l’exploitation.  
 
Un partenaire proposant une offre globale assure notamment :  
 
- le diagnostic énergétique initial et la définition des objectifs de performance ;  
- la conception technique du projet et la sélection des entreprises de travaux ou sous-traitants ;  
- la gestion des démarches administratives ;  
- l’organisation du financement et du modèle de remboursement (aides, subventions, CEE, autorisations, etc.)  ;  
- la réalisation des travaux ;  
- le suivi de l’exploitation et de la maintenance, garantissant le maintien des performances dans le temps.  
 

Filiale du groupe ALTYN, ALTERESCO est un ensemblier de la réhabilitation énergétique et environnementale des bâtiments. ALTERESCO est amené à gérer toutes les démarches avec les fournisseurs, entreprises de travaux ainsi que l’exploitation-maintenance afin de simplifier les procédures pour le maître d’ouvrage, aussi bien dans le secteur privé que public. Il est également possible d’organiser le financement des travaux en se faisant rémunérer sur les économies d’énergie réalisées.

Le ROI ne se limite pas à un calcul de facture : il s’appuie sur des données énergétiques vérifiées, mais aussi sur la valeur d’usage, la valeur patrimoniale et la valeur environnementale du bâtiment rénové. 

Dans un contexte de tension énergétique et de réduction des aides, penser performance sur le long terme devient la clé. Une rénovation bien conçue, accompagnée d’un suivi intelligent, offre un retour sur investissement mesurable, durable et aligné avec les enjeux climatiques.